新たに和室を洋室に変更する簡易な工事をお願いしたら
それが，20万円ほどかかります．本格的ではなく
簡易な工事なのに．私のいつもお願いしている業者なら
7万円でした．

ただ，このリフォームの交渉で，2室も空室のままほうっておく時間が
もったいないので，2室含めて，70万円で
お願いしました（これでもとっても高いのですよ）

もちろんたたみ，ふすま，水周りは私のいつもの業者なので
その分の費用が必要となります．

早速，畳屋さんなど私のほうの業者に連絡し，仕事を依頼しました．
ハウスメーカーさんの業者もすぐに工事の準備をするそうです．
早く，リフォームして，早く入居者さんを見つけないと・・・

11月30日　決済と引渡しの日程が確定しました
売主さんの新居が完成しました．
したがって，決済が12月14日，引渡しが17日になりました．
通常は，決済と引渡しは同時なのですが，
以前もそうだったのですが，引越しとローン残債の関係で，
決済してから，引渡しでないと取引ができないとのことで，
これは契約前に前もって，説明があり，納得していることでした．
決済して，引渡しの間，買主はちゃんと引渡ししてもらえるか
不安ですよね〜　その代わり，格安で購入させてもらえたのです．
私のような賃貸に利用する者の場合，数日，引渡しがずれても
特に大きな問題はありませんからね〜

売主さんが気持ちよく，スムーズに新居に入居できるよう
私の譲歩できる条件は譲歩する，その代わり，格安で
売ってもらうということなのです．

大手ハウスメーカーさんの見積もりが
ビックリするほど高かったので，担当者さんにお願いして，
・畳とふすま，水周りは私の知人の業者に委託すること
を了解してもらいました．
担当者のMさん，ありがとうございま〜す．

また，今回のリフォームで，2部屋ある和室を１部屋洋室に
変更する工事もすることになりました．
これもまた追加出費ですので，値引きも含めて
再見積もりしてもらうことになりました〜

やなり，洋室があったほうが，入居者さんもつきやすいですからね〜
また，この管理している大手ハウスメーカーさんも賃貸付け
しやすくなるでしょうし．
ということは，私はリフォームすることにお金を使うのを
ケチっているのではありません．むしろ大いにリフォームをして
入居者さんが入居しやすい環境を作りたいのです．
今回私が怒っているのは，リフォーム費用の単価を
管理契約を盾にべらぼうに高い金額にしているからなのです．

私は，今後もこの大手ハウスメーカーさんに管理を任せたいと思っていました．
しかし，リフォームのたびにぼったくられていては，
恐ろしくてリフォームしたくてもリフォームできません．

再見積もり期待しています．

3月末，退去しました2室のリフォームの見積もりがきました．
２DKの部屋のハウスクリーニングとクロスとCF，たたみ，ふすまを変えるだけ
で
　　　　　　　　　　　　『1室あたりなんと35万円！』
ぼったくりです．この物件，購入時のいきさつで，大手ハウスメーカーに管理を
委託しているのですが，管理契約で，
「リフォームや修繕はこの会社の指定する業者に依頼すること」
となっていまして，見積もりが指定業者から出てきたのでした．
この金額は，私がいつもお願いしている業者さんの見積もりと比べて
　　　　　　　　　　　　　　　『2倍！！！』
ビックリです．

大手ハウスメーカーさん，こんなことをしていると良心的な管理業者に
お客さんを取られますよ〜

私もあと1年ぐらいは，管理をお願いしようと思っていますが，
こんな高いリフォーム料金を請求されては，管理契約の打ち切りも
考えなくてはなりませんね．

まあ，今回初めてこのような大手ハウスメーカーさんに管理を依頼したので，
良い面もありました．だから，管理費を支払うのはもったいないとは思ったことは
なかったのですが・・・

次回も管理委託についてお話します．

9月15日　銀行融資OK
ようやく，銀行の融資内定をもらいました〜
それまで，不動産業者の担当者Sさん
何度も電話をもらいました．
「中山さん，銀行の融資いかがでしょうか？」
「まだ，OKでないんです．すみませ〜ん」
という具合です．今回はちょっと銀行の担当者さんは
怠慢でしたね．時間がかかりました．

ということで，9月15日，融資の内定をもらい
Sさんに報告．Sさんも売主さんもこれでホッとしたことでしょう．
そして，決済を12月下旬にすることに決定しました．

Sさん始めての取引うまくいってますよ〜　よかったですね．
また，売主さんも，次は大きな一戸建ての注文住宅を
立てる予定なので，ようやく着工できますよ〜　よかったですね．

皆，ハッピーになれる取引なのです！
あとは，売主さんの新築住宅が完成し，
引越しを待つばかりです．

先日の
・ワンルーム×15戸
・利回り13％
・概観良し
の1棟物件，購入しようとして業者さんに値段を聞いたら

「まだ，売り物になっていないんです．売主が特別に困っているわけでもなく
ただ，高齢なので融資先の銀行と相談しながら売却していこうかな〜
という段階なんです．この物件自体，利回りもよいですし，返済も困っていないので，
売り物になるには数ヶ月の時間がかかりそうですし，もしかしたら売らないかもしれません」

とのこと．エッそんな〜　　銀行までお願いに行ったのに〜
とにかく，業者さんには何とか売り物になるように交渉するようお願いしました．
この間から，3棟目の銀行融資のお願い，これもダメならオオカミ少年に
なりますよ．トホホ・・・

先日の
・ワンルーム×15戸
・利回り13％
・5000万円
の物件資料をいつもお世話になっている銀行に
もって行くと，担当者が「これはいいですね〜」
次長さんまで出てきて「これはすごい！中山さん，こんないろいろと
よい物件をどこから見つけてくるのですか？担当者のMが先日の
中山さんの融資がダメになり，次，頑張らないとといっていたところ
ですよ！早速詳細資料，不動産業者さんから取り寄せて下さい！」

実は私は，この物件，ワンルーム＋バス便ということで，
最高の感じではなく「まあまあ」だったのですが，
ここまで，銀行サイドの融資が乗り気だと，
場所自体は私の家から近くて土地勘もあり，また，
物件の外観が素晴らしいため，
購入しようと決心したのでした・・・・・

ということで早速不動産業者さんに物件の詳細資料を
請求し，取り寄せました．

9月2日　契約
予定通り，不動産業者さんのお店で，契約を結びました．
私と売主さん，そして，新米の担当者さんSさんと宅建主任者の上司Kさんです．

Sさんは大学を卒業し，今年入社したばかりのフレッシュさんで，宅建免許を持って
いないのです．今回は，はじめて自分が担当する取引とあって，
張り切っていて，また緊張していました．宅建免許がないため，
重要事項の説明は，上司のKさんがすることになりました．
私は，すでにいくつか不動産取引を経験してきましたし，また，
今回購入する物件と同じものをすでに2戸購入しているので，
かつ，売主さんも結構，サラリーマンとして地位のあるような感じのよい
人だったので，重要事項の説明は本当はいらないのでしたが，
こればかりは宅建業法という法律で，説明してもらわなければならず，
面倒だと思っていました．そこで，できるだけ手短にしてもらうようお願いしました．
そのかいあって，20分ほどで終えました．

担当者Sさん，おめでとう！初めての取引ですね．あとは，銀行の
融資決定待ち，決済待ちというところでしょうか．

1棟物件2回連続だめになりショックを受けていたところ，
年末によい物件があればとお願いしていた大手業者さんから
資料が送られてきました！

自宅近くで
バス便
築だいたい20年
ワンルーム15件
概観は分譲しようで大変きれいなマンションです．
金額は4500万円ぐらいと打診されました．

　　　利回りは１３％です．

ワンルームはもともと購入する気持ちがなかったのですが，
外観が本当にすばらしく，また，将来は2部屋を１つにして
２ＤＫのファミリータイプに変更可能は間取りだったので
とても気に入って購入交渉開始することにしました．

まずは銀行から・・・

銀行に5000万円満額融資をお願いに行きました！
担当者はちょっと苦しいのではないかという見解です．
私は税金対策も含めて，また，場所と概観がよいマンションなので
ぜひともほしいのですがとプッシュしました！

翌日，次長さんからじきじきにお電話があり，
融資の断りがありました．また，この物件を購入しても
私のキャッシュフローが悪くなるからやめたほうがいい
とアドバイスを言ってくれました．

ちょうどその電話があったときに，友人と食事をしていて，
私は諦めがつかずに，私の友人の紹介で
他の銀行をさがしてもらうことになりました．
大変ありがたいです．

結局，数日後何度も何度もエクセルシミュレーションしたのですが，
次長さんのいわれるとおり，やはり苦しいのです，
不安があります．

ということで，友人の申し出は断り，今回は断念しました．
また，告ぎがんばろうと思います．きっぱりあきらめました．

8月28日　昼休みに銀行に行きました
融資はもうなれていますので，資料一式をもって
銀行に融資をお願いにいきました．

融資担当者は渋い顔．というのは，額が小さいとのこと．
融資担当者もノルマを抱えているのです．金額が大きな融資も
小さな融資も書類をそろえるなど手間は同じですからね．
ただ，私のほうも次は大きいものを持ってくるからと
今回何とかしてくれるようお願いしました．

特に問題はないようです．融資大丈夫そう．
2週間ぐらいで融資の内諾できるかどうか返事するとのことです．

今回は，利上げ前ということで10年固定にしました．これまでは
すべて変動で借りてきましたから，ちょっと不安ですので，
固定にしたのです．

融資お願いのための資料
・確定申告書3年分（確定申告してない人は源泉徴収書）
・現状物件の家賃状況一覧表
・現状借り入れ金の返済計画書(明細書が銀行から送られています）
・物件資料（登記簿謄本のコピー＋固定資産税評価書類＋同様の物件賃貸金額事例）

値段交渉が5000万円までなり，
早速家で返済シミュレーションをやってみました

10年返済で，月額50万円
12年返済で，月額43万円
15年返済で，月額36万円

満室で家賃収入が月額35万円，ただし，不確定要素大
なので，ちょっと苦しいかなー
これに固定資産税や修繕代，所得税が
かかってくるので，昨年1棟と1室買ったばかりなので，
ちょっと不安ですが，ほしいです．
明日銀行に行ってきまーす．

6000万円物件のオーナーさんと直接お話をして，
値段交渉と内部の案内をしてもらってきました！

オーナーさんは60代後半の女性でやさしそうですが，
現実を理解していただくのは難しいです．
いろいろ説明しまして，ようやくわかってもらって
だいたい5000万円ぐらいまでは価格を下げてよい
ということになりました！

「5000万円！！」

土地は30坪ですが，建坪が80坪ほどあるので
物件の概観や立地からすると，
私の原価計算では7000万円というところです．
したがって，5000万円はまずます格安．
しかしながら！！　利回りが，現状6.6％　満室予想でも
8.5％ですのでちょっと苦しいのです．

今回は個人売買なので仲介業者への手数料がない分だけ
実質の利回りは9％弱ですが，それでも空き部屋と
借り手のなさそうなオーナールームが借り手がつくか
不安のままローンを組むとなると・・・

ﾌﾞﾛｸﾞﾗﾝｷﾝｸﾞにご協力お願いしま〜す．いろんな投資ﾌﾞﾛｸﾞが出ていますよ．
これまでは私の趣味でﾌﾞﾛｸﾞやHPをやってきましたが，
「本業ｻﾗﾘｰﾏﾝ！第2本業マンション満室経営」の本やHP，ﾌﾞﾛｸﾞの
読者の皆様からもっとノウハウや日常生活を公開してほしいという
うれしい要望が数多く届いています．私は本業大好きの仕事人間
ｻﾗﾘｰﾏﾝですので，これまでは皆さんのご要望には答えられませんでした．
しかし，今年はその要望にこたえるべくいろいろな企画を考えております．
読者の皆さんが安上がりで買っていただけるような．
そのためには，ﾌﾞﾛｸﾞﾗﾝｷﾝｸﾞで上位になり，いろんなｻﾎﾟｰﾄを受ける必要が
生じました．なにとぞ，ご協力お願いいたします．
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