8月25日　970万円決まり！
びっくり価格です．970万円で売るとのこと．
営業マン2人でかなりねばって売主を説得したようです．
これが決まらなければ，次の一戸建ての仲介もできないですからね．
もし，この取引が決まったら，営業マンにとっては，
この970万円の物件で両手，また，一戸建て6000万円ぐらい
の取引で両手．すごい取引になるのです．
実は，私はこのことも考えて，もしかしたらこんな無茶な価格が
とおるのではないかという予感もありました．

ということで，翌日，土曜日，早速契約です．
契約できたら月曜日の昼休み，早速銀行に走ります．
もちろん全額ローンですよ．

うれしいような，お金がないので苦しいような
固定10年ローンで考えていますが，支払いは月に10万円．
さらに，管理費など1.5万円．合計11.5万円．
多分9万円ぐらいで貸せると思うので，入居者が決まれば，
ちょっとの持ち出しですみます．しかし，入居者が決まらなければ・・・
という不安が・・・．

引渡しは12月末です．

6000万円　２ＤＫ7戸　ＪＲ駅近　の物件
外回りを自分で見てきました！
結構きれいです．階段や入り口など
分譲マンションのようなエントランスはありませんが，
賃貸マンションとしてはかなりよいです．

もっときれいに掃除をして磨けば，
きれいになると思います．
現在，一番広い1階ワンフロアがオーナーが住んでいて
１戸はあいています．現状年収300万円で
利回りは悪いです．５％ですからねー

エクセルでシミュレーションしました．
苦しいです．悩みます．

４５００万円の物件，だめになり，ショックでした．

しかし！

また，また新物件見つけました！ これは，個人的に回ってきた
ものです．
２ＤＫ　7軒　の駅近　ＲＣ　
6000万円弱　築20年程度
なかなか外見はよろしいです．

早速，物件の概観を調査し，
資料を準備しています．

今回は業者の物件ではないので，
取引は自分でやらなくてはなりません．
ちょっと不安ですが，じっくり価格交渉からはじめたいと思います．

8月28日　買い付けだしました！
ただし，９７０万円です．だめもとです．
新人営業マンさん，断るのはかわいそうなので，
厳しい金額ですが，買い付けを出したのです．
まあ，こんな価格とおるわけがないし，
この価格で購入できるのなら無理してでも絶対購入します．

しかし，営業マンさんがんばるそうです．
厳しいけどごめんなさいー

ただ，今週1週間時間くださいのこと．1週間，
新人さんとベテランさんで売主を説得するそうです．
大丈夫かなー

今回は，購入意思が強くないのであまりどきどきしません．
いつもならうまくいくかどうかどきどきするのですが．
また，買い付けも少し弱気に出すのですが．．．

4500万円で購入が進んでいた物件に
大きな瑕疵！！
が見つかり，購入を断念しました〜
あ〜　こんなに進んでいたのに〜
何よりも銀行の融資担当者に申し訳ないです．
というのは今回もフルローンで条件が厳しい中
決算期前なのでノルマのために頑張ってくれたのでした．
ここでの融資キャンセル，担当者の成績に響かなければいいのですが・・・

物件断念よりも銀行担当者さんへの申し訳なさのほうが
強いです．

今回の物件の瑕疵は
「水道管に不備があり，数百メートル敷設しなおしの必要が生じていること」
「以前に，物件の位置に化学工場があり，土壌汚染の可能性があること」
です．特に土壌汚染はもし，発覚すれば，近隣住民への私個人の責任では
まかないきれない高額な賠償の可能性も出てきます．

再度，価格交渉で安ければ買おうかという下心もあったのですが，
サラリーマンとしては万が一のときに大事になるのは困ります．

ということで今回は断念です 

ローンの金利交渉をしてきました！
私は，メインﾊﾞﾝｸとして地方銀行の一支店と取引させていただいていますが，
メインにするには，
・給与振込み
・物件の家賃の振込先
・預金の積立
・銀行提携ｶｰﾄﾞの申込
などコツコツと実績を作ってきました（まだ3年足らずですが）．

おかげで，大分信用もでき，今回の物件もフルローンで
お願いできることになりそうなのです．
さあ，そこで金利交渉です．話は10分で終わったのですが，
融資担当者さんに上記の私のこれまでの実績をお話し，
今後もいろいろ協力したい旨を伝えると，
固定基準金利より0.3％ディくカウントを勝ち取りました！

●●銀行さん！　ありがとうございま〜す！

実績を積むにはローンを組んでいるにもかかわらず，
積立預金をすることも大切ですよ．
というのは，積立の預金と言うのは銀行にとって
人質ならぬ金質ですから，もし，返

済が滞ったらそちらから
というぐあいにできますからね〜
ローンの金利を支払ってくれるのに繰り上げ返済しないで
積立をしてくれるお客さんの信用があがらないはずはないでしょう．

早く本決まりになって欲しいです．

8月27日　物件購入悩み中
物件1000万円で購入できそうです．
ほんとお買い得なんです．
こんなにお買い得物件がYahoo不動産のＨＰ
にのっているなんて！
これは１棟売りでは考えられません．
プロが皆さんチェックしていますからね．
ところが，区分所有の３ＬＤＫファミリータイプ１戸
だとプロの人たちはあまり見ないでしょう．
これらの物件を購入するのは主に普通の人たち．
自分の住居として購入を考えている人たちなのです．
普通の素人なら購入を即断することもなく，
競争が少なくなるのです．結構チェックしていると
こんな物件ありますよ．私は毎日チェックしていますが，
チェック時間なんて5分ぐらいです．楽しいです．

仲介業者の営業マン，大学出たばかりの4月入社の新入社員
で知識はあまりないのですが，一生懸命なんですよね．
今回が初めての物件だそうで，手際が悪い．新鮮ですね．
上司いっしょに付き添われて私に営業しているのですが，
売り込みが強引ではないため上司からかなり怒られながら
のようです．ただ，せっかくの初めての物件，うまく仲介させてあげたい！
という気持ちが出てしまい，このまま断るのはかわいそうになってきました．
ビジネスに情けは無用なんですが・・・

あと一日，明日8月28日月曜日は返事の期限です．

ﾌﾞﾛｸﾞﾗﾝｷﾝｸﾞ「資産運用の部」で3位に輝きました！！！
私はHPのテクニックがないので，HPやﾌﾞﾛｸﾞの
ｱｸｾｽ対策は全くやっていませんでした．
ﾗﾝｷﾝｸﾞ登録についても無知で，勝手に登録されていると思っていましたら，
自分で登録する必要があると分かり，ダメもとで
あまりきたいしないで2月23日に初登録したのです．

また，スポンサーなどもなく商用でない
まったくの私個人の
「現役サラリーマン大家さん中山清一のマンション経営日記」
のﾌﾞﾛｸﾞですのでこんなにみていただけるとはおもっていなかったのです．
ところが，登録1日で40位ぐらいになり，自分では，驚いていました．
しかし，2日目には30位，3日目には20位とﾗﾝｷﾝｸﾞが急上昇してビックリしていました．

それでも，本当にしろうとの現役サラリーマンの日記ですから，せいぜい10番台まで
行けばよいようだと思っていました．（ﾌﾞﾛｸﾞでは目標5位と書いたのですが，
5位なんてなれるはずはないと思っていましたよ）

と，と，ところが，3位になり，本当に皆様のおかげと感謝しております．
私自身戸惑いとともに，

「現役サラリーマンとしての大家さんの目線で，安上がりで入居者さんも喜ぶ
ことをテーマにした」

ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞやﾌﾞﾛｸﾞの期待が大きいことを実感しました．これからも
読者の皆様の期待にこたえるべく格安な情報を提供していきたいと思っています．
本当に現役サラリーマンかつ大家さんもしなければならないので
他のﾌﾞﾛｸﾞで紹介されているプロの大家さんのようには立派なHPや
ﾌﾞﾛｸﾞを作ることはできませんし，立派なDVDも提供できませんが，
私なりにゆっくりですが皆様のお役に立ちたいと思っています．
これからもよろしくお願いいたします．

サラリーマンのアパマン経営研究家　中山清一 

銀行から電話があり，昼休みに正式書類申し込みの
書類を取りに行ってきました！

まだ，融資の内定はないのですが，まあ大丈夫でしょうと
担当者が言っていました．支店長までOKです．
あとは本部で・・・

正式なローン融資の申込書を受け取り，
早速家に帰って記入しました．
実印を押す場所があるので，注意が必要です．
誤ったところに押したり，押すべきところに押してなかったりしたら
やり直しですからね．

そのかわり，これまでもっている物件を共同担保に入れるよう
言われました．まあ，特に問題ないでしょう．
取引を早く済ませたいです．

8月26日　３ＬＤＫマンションを案内してもらいました．
とはいえ，すでに２戸所有しており，管理人さんもよく知っていて
仲介業者さんよりも私のほうが物件についてよく知っているわけです．
だから実は案内不要なのでした．しかし，仲介業者さんも
案内して，顔合わせしておく安心しますよね．
これで私が他業者へ走ることがなくなるからです．
内装はきれいに住まれていて，築15年のわりには大変きれいです．
売主さんは自身ありとの様子でした．ただ，私は賃貸用にするので
少々クロスや床，カーペットがきれいでも少しでもくすんでいたら
これは賃貸にはできません．結局すべて張替えなのです．
ということで，クロスなど内装は15年生活したにしてはきれいだけれど
結局張替えになりそうです．

価格が1000万円になれば絶対ほしいのだけれどと業者に
相談してみると，すぐこの場で買い付けを書いてほしいと
がんばります．私は6月に物件購入したばかりなので
今は変える状況にないのです．また，その気持ちも少ないのです．
2日待ってもらうことにして，週明けに返事をすると伝えました．

3月末で，一気に2室の空室が発生することになりました
大家さんをやっていて，空室の発生した瞬間が
もっともつらいですね．

3月末に新たに購入計画しているのですが，先行き不安です．
まあ，2室の空室で資金繰りがたちまちこまることはないのですが・・・
でもやっぱり空室はいやですよね．

また，時期が最悪です．リフォームして募集をかけ始めたら
すぐ5月です．ちょうど入居シーズンが終わったところです．
3月から満室になったところだったのですが，
部屋が増えてくるとこんなこともしょちゅうになってくるんでしょうね．

今から，入居のしおりなど募集の準備を開始します．

先週，銀行の担当者から電話があり，
何とか頑張ってみるとのことでした！

今回は，頭金なしですし，年末に物件を購入したばかりなので
ちょっと無理かなと思ったのですが，
やはり決算期！！
何とか3月中には融資をしたいので本部で審査が通るように
書類を作成してみま〜すとのことでした．
また，支店の次長さんも乗り気でいるそうで
本当に担当者さんよろしくお願いいたします．

ローン期間は固定の15年です．
実は私は10年でも良かったのですが，
安全のためだそうです．
ローンは短い方がいいですよね〜
短いと日々の生活は厳しいですが，
目標が見えているので，例えば，空き部屋が出ても何とか頑張って
うめようとするじゃないですか．ところがローンを長く組んで返済額が
少ないと油断してしまい，空室対策も遅めになってしまうのです．

私は猛烈に仕事をして，猛烈に大家さんもして
普通の人の3倍ぐらいは働いていると自負していますが，
実は弱い人間なんですよ〜．余裕があればサボるし〜

ということで本当はローンを短く組んで自分を追い詰め
頑張りたかったのですが・・・

今日から毎週金曜日夜に，私が昨年末に購入した３ＬＤＫ区分所有
マンションの購入と入居者募集の日記を公開していきます．
お楽しみに．
　さて，それでは，はじめましょう！

8月25日，ヤフー不動産で私がすでに２戸所有している３ＬＤＫのマンションが
1100万円で売られているのを発見しました！
大変弱気な価格です．これまでは1300万円か1400万円ぐらいで
売りに出ていたのですが・・・．２戸私は1000万円で購入しました．
条件は

築15年，駅徒歩8分
３ＬＤＫ，大規模，敷地内駐車場，管理人常駐
管理大変良好

です．これまでも２戸買っているので，価格さえ
安ければ，お買い得なんですが・・・

6月に1棟購入したばかりで，その支払いや他の修繕が
集中したため資金は苦しいのですが・・・
迷いながらも，不動産業者に電話すると売主が次の
一戸建てを購入しているので急いで売却したいとのこと．

　　　　　　これだ！！

お買い得物件になるに違いないと確信しました．
現状でも安いのにさらに値交渉をすることを伝えて
業者はがんばりますとのこと．仲介業者もやる気満々です．
明日，土曜日に案内の約束を取り付けました．

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（2月28日現在）
ありがとうございまーす！！

目標5位以内です．皆様のご協力におこたえすべく，
年末より計画しておりましたＨＰで，
「サラリーマンのための区分所有投資入門」
を作成しました．公開中です．
大変お待たせしました．区分所有日記も
このブログで公開していきます．