この前の日曜日，密かに勉強していた

「福祉住環境ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ3級」

の検定試験を受験してきました！
10月より本業も忙しく，また第2本業であるマンション経営も
家賃滞納問題や新しい入居者が決まったりと忙しく
時間に終われる毎日でした（トホホ）．

とはいっても，自分のプラスになる仕事ばかりなので
本音はうれしい!　特に第2本業で入居者さんが決まったときは
サイコーでしたよ．

このところの忙しさは主に本業によるものでした．
自宅に仕事も持って帰って，休みなく働いていましたよ．
しかし，今週でちょっと落ち着きました．

そんななか，福祉住環境ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀの勉強はちゃっかり
進めていましたよ〜（でもしんどかった〜）
移動時間（車での信号待ち）や寝る前の10分程度，
電車での移動時間を利用して3ヶ月前から
勉強していました．

これまでもこんな感じで勉強してきたので特に苦痛と言うほどではありません．
（と強がりを言っていますが）
資格のことについては，私の本の１３６ページを参照して下さ〜い．

自己採点の結果は無事合格でした〜

ヤッター

この資格について詳しいことはまた，説明しますね．

インターネットで、新たな物件を見つけました！
物件概要は、

売り出し価格
１億3千万
３LDK×15軒
駐車場5台
土地200坪
昭和60年代築RC
利回り10％ほど
駅から遠くバス便

です。　

もともと私の希望物件は、

ファミリータイプ
駐車場つき
土地が広い（担保価値が高い、また、後の利用がしやすい）
鉄道の駅から徒歩１０分以内
築20年以内
RC

駅近でないこと以外は申し分ありません（あと価格が１割下がれば〜）
ただし、サラリーマンがマンション経営をやっていく上で
「駅近」
ということは大変重要な条件であると思います。

というのは、現在また将来、不動産賃貸マンションは飽和状態にあるので
（客付けが大変厳しいです。大家さんも競争時代に入りました！
ただ、私がマンション経営を始めたのはここ数年ですから、もともと
競争が激しいのは自覚しています）
駅からバスでないといけない物件は淘汰されるのではないかということ。
このような厳しい物件は、本業を持ちながら経営しているサラリーマン
には客付けの努力に時間がとられすぎることなどなどがあります。

う〜ん。悩みますね〜

 

 

先日仕事で海外出張した際の空き時間に，
ハワイ銀行の本店で当座預金口座を開設したのですが
そのときに申し込んだ、VISAカードが郵送で届きました！

ブログでも書いたのですが、私は海外旅行やショッピングが嫌い
の仕事人間で、ハワイ出張中も仕事とホテルの往復、
仕事が終わった後もホテルで本を読んでいたぐらいで、
ダイヤモンドヘッドやワイキキ海岸も一切行かずに
直行で日本に帰ってきたのでした。

その私が唯一、出張中での個人行動がハワイ銀行での
口座開設でした。

早速、手続きを済ませ、残りのお金を振り込まないといけません。
というのは、ハワイ銀行では、最低預金額が決められていて
それを下回ると口座管理手数料を１ヶ月1000円ほど？？（たぶん）
取られるのです。

私はハワイの本店では持ち合わせのお金が100ドルしかなかったので
カードが出来次第、口座に残りの金額を振り込むことになっているのです。
ハワイ銀行は投資口座としては香港の銀行と比較して不向きであることは
知っていたのですが、せっかく行ったのだからということと、日本語である程度
サポートがあった（日本語スタッフがいました）ことから、まずは、
勉強と思って開設しました。

ということで早速いろいろ試してみま〜す

今回の家賃滞納問題の失敗で，
前もってしっかり勉強して準備しておくことの
重要性を再確認しました．

 

ということで，早速，浦田健先生の
「実践！金持ち大家塾」管理・トラブル対処編DVDパッケージ（全４回）29,400円

を購入しまして勉強することにしました！
今，注文中なので早く来ないか楽しみです．

 

私がマンション経営を始めたきっかけは
藤山勇司先生の
「サラリーマンでも大家さんになれる　46の秘訣」
を読んだからでした．藤山勇司先生のＨＰ

http://rhymes.co.jp/fujiyama/index.html

には私の
ＨＰのリンクをはっていただいております．
ありがとうございます

 

そして，マンション経営をはじめた矢先に，
浦田健先生の
「金持ち大家さんだけが知っている　空室が満室に変わる究極の方法」
を購入し読んだのです．

前者は初めの第一歩，後者は実戦編と言うところでしょうか．

 

家賃滞納問題が進展しました！

先日，大手不動産業者である管理業者の担当者さんから
連絡があり，長期家賃滞納者に対して，家賃保証が切れたので
契約どおり，契約解除の手続きをとると強い姿勢で
説明したら，これまで無視を続けていた滞納者が
急に「ちょっと待ってくれ，近日中に家賃を支払うから」とのこと．

滞納分の家賃の振込みまで気が抜けませんが，少し進展しました．

しかし，油断は禁物．次の滞納問題が起きても
じたばたしないよう今から勉強していないと・・・

先日案内してもらった物件あきらめました．

というのは，以前（９月）購入することの決まって契約した３ＬＤＫ区分所有
物件の決済引渡しが12月にあり，その入居者募集や，現在1室空室あり，
また家賃滞納問題という3つの不安定要素を抱えておりまして，
いま無理して物件を購入することもないと思いました．

とりあえず，今はこの３つのことを解決することに全力を注ぎます．
足元を固めなければ，次にいけないですものね．
ちょっと油断していた気もしています．

初心を忘れないように（ﾘｽｸを最小にやるべきことからきっちりやっていくという
私のマンション経営のスタンス）

とはいえ，また，欲しい物件が出てきたら心が揺れるかもしれません．

新物件を発見しました！　今回は駅から徒歩圏（13分）の築古４DKマンションです。
前回同様、5階でエレベータなし、駐車場有なんです。

価格は500万円前半。私は400万円で欲しい！
自分が住むかもしれません。

物件案内をしてもらい、よい面悪い面を確認しました。
たぶん、400万円前半は可能だろうと思います。

条件がほぼ同じで、前回（300万円）よりも100万以上高いのですが、
電車の駅から徒歩圏、スーパーなども充実ということもあるので、
将来賃貸でも大丈夫そうです。

う〜ん。また悩み中です。

悩む前に思い切って、買い付け出そうかな〜

 

物件の騒音トラブルが発生しました！
最近、新しく入居者さんが入りましたが、
小さい子供がおられて、その子がかなり暴れて
いるようで、下の階や（2階分も）隣にも響いているようです。

まだ、1室空き室があり、そこにお客さんを案内してくれた
不動産業者さんから連絡があり、お客さんがその騒音を
気にして、入居をあきらめたとのこと。あ〜

確かに私も確認しましたが、2つ下の階までかなり響いていました

困ったですね〜。私としては、新しい入居者さんはとっても
感じがいい人なので、また、子供は元気が一番ですから、
いて欲しいなあ〜

ということで、早速行動です。まず、新しい入居者さんに連絡をして
事情を説明して、少しおとなしくしてもらうようにお願いしました。
気持ちよく理解してくれたのですが、子どものことなので
完全には難しいとのことです。私もそう思いました。
ただ、注意をしていきますと言ってもらいました。

また、下の階と隣の入居者さんに連絡を取り、状況を聞きましたが、
「お互いさまなのでいいですよ」とのこと。
新しい入居者さんも心配して、挨拶にいったとのことでした。

あ〜、なんていい入居者さんばかりなんでしょう。
ただし、やはり騒音対策は必要です。
私は、３入居者さんとも長くいて欲しいと感じました。
これは私の負担で、床に何か音の小さくなるカーペットなど
しかないといけないかな〜
と考えています。

 

 

 

家賃滞納の件，私が直接入居者と話をすることを決心したので，
様子を詳しく不動産管理会社に問い合わせたところ，
入居者の親戚の人に連絡したら，支払うといっているそうなんです．
しかし，とはいえ，親戚の人との約束の日程にも
家賃振込みは無いそうなのです．

管理会社の担当者によると，親戚の人は，払うつもりはあると，
言っているそうで，少し様子見です．
今日，管理会社を訪問してもう少し詳しく聞くことにします．

う〜ん，うまくいくといいのですが・・・

空室もまだうまっていなしい〜

私の友人の話を聞いたり、読者の皆様からの問い合わせを聞いたりしていて、
もっともっと初心者のためのマンション経営マニュアルが必要であると感じました！

もともと私が拙著
「本業サラリーマン！第２本業マンション満室しろうと経営！〜３９歳年収２３２９万円私の方法
　（明日香出版）」

を出版したのは、私が既存のマンション経営本をもとに、もうすこし
「身近に」「サラリーマンの視線で」という目的でした。
しかしながら、もっともっと初心者の方々のためのマニュアルが必要と実感しているのです。

普通のサラリーマンの方々にとっては、マンションを一棟というのは
ちょっと「怖いかな〜」と思われるようです。

ということで、私ははじめは１０００万円以下の区分所有マンション
の購入をお勧めします。詳しくは、今後、HPで案内していきたいと思います。

乞うご期待！

2ヶ月前から読んでいました「稼げる賃貸管理経営」(住宅新報社）を読み終えました！
私は，不動産会社ではないのですが，サラリーマン大家さんにも大変参考になる
内容でしたよ．不動産管理のコツが書いてありました！

特に，今，家賃滞納問題で悩んでいる私にとっては，
滞納家賃の取り立て方のような章があって，
まったくタイムリーな話題でした．

そこでは，弁護士に頼んで，裁判をして強制執行しても
200万円近くお金がかかってしまう．もともと家賃を滞納するぐらいの人だから
その費用の負担は家主がしないといけなくなってしまい．
結局大損だ．それよりも，不動産管理業者が，うまく対応して
家賃滞納額の損失程度でおさめてしまうことが
本筋だということが書いてありました．

現在私は，1棟の物件を，大手不動産会社の管理部門に委託しており，
そこから，内容証明や電話での督促をしてもラチがあかないので
あとは家主の方で弁護士に頼んで裁判してもらって下さいという
連絡をもらっているところでした．

この本を読んで，裁判よりも，やはり滞納者に直接交渉して
粘り強く，もちろん，滞納者はお客様ではありませんので，
強く出るところは強く主張して（本に書いてありました）
やってみようと，決心したのです．

これからどうなるかは，今後のブログを楽しみにして下さいね．

これは予約機能で書いたものです．

 

海外出張中から緊急報告で〜す。
海外出張先はハワイなんです。
とはいえ、私自身、仕事人間で、旅行嫌いのため
こっちへきても仕事以外はホテルで本を読んでいます。

今日の昼休み、ハワイ銀行の本店で
銀行口座を作ってきました〜
ドキドキでしたよ。

もともと私は、不動産投資を始める前に、海外銀行口座を作り
ヘッジファンドに投資しようといろいろ勉強はしていました。
といっても、海外銀行口座は、香港上海銀行の口座で
ハワイ銀行ではないのです。ハワイ銀行では香港の銀行のように
オフショアでヘッジファンドへの投資は不向きということでしたので
ドル建てのお財布代わり程度しか利用できません。

ただ、せっかくハワイへ行くのだからと、こちらへ来る前に、
少しだけ「小富豪のためのハワイ極楽投資生活入門」という本を
立ち読みしていました（タダでは起きないでしょ）。
あくまでも立ち読みでしたので、ほとんど予習なしで、
ハワイ銀行本店を訪問したのです。

何とか無事に、口座を作り終えたのですが、
ちょっと勘違いがあって、明日もいかなければならなくなりましたよ。

詳しくはまた報告します。

サラリーマン大家さんといえども、マンション経営だけではなく
多角経営をしないといけないと思います。
常に、掘り出し物物件があるとは限りませんからね。
時代の流れを見て、マンション経営を推進したほうがいいときは、マンション経営を、
株式投資がいいときはそちらを、それとも海外ファンドがいいときはそちらを
という具合にいつでも利益を確保できる体制を整えることが大切では
ないでしょうか。