プロフィール

Author:中山清一
40歳サラリーマン年収600万円.独身.持ち家なし.
H16年からマンション経営を始め,現在,3棟と3戸の大家さん.
できるだけお買い得物件を購入し安上がりの管理を追及する行動する大家さん.
浮いたお金は入居者に喜んでもらうための設備投資にあてている.
おかげで満室経営をキープ.

⇒いろんな投資のブログ!!!
 
 















このブログは藤山勇司が応援するBlogです


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☆サラリーマン満室経営大家さんの日記☆
サラリーマンをしながら,安全なアパート経営をめざして日々活動している「サラリーマン満室経営大家さん 中山清一」のブログです.サラリーマンとして大家さんとしての日々の出来事を気の向くままに書いています.
空室を満室にするために(再リフォームします) by サラリーマン大家さん

空室2室が2ヶ月埋まらず(まあ,リフォーム後1ヶ月ですが),
次の手を打つことにしました!!!(><)


再リフォームです.今度は玄関と床をCFにやり替えます.
すでに,リフォームは終わっていたのですが,
入居がなかなか決まらないので,
思い切って,更なるリフォームをします.


ちょっと痛い出費ですが・・・
目標は10月中に満室です.


と書いた矢先に,住民さんから風呂がつぶれたとの
クレームが・・・


あ〜水回りなので大きな出費になりそ〜


この半年は出費がかさむ半年でした.
貯金もなかなか増えませ〜ん


さあ,週末です.業者さんに案内頑張ってもらいましょう!


 


早々増刷御礼!!! 本業サラリーマン!第2本業マンション満室しろうと経営!〜39才年収2329万円私の方法

9月のはじめに出版した 
サラリーマンのアパート・マンション経営研究家 中山清一
としてのはじめの本であります。


「本業サラリーマン!第2本業マンション満室しろうと経営!〜39才年収2329万円私の方法」


が早々と増刷になりました!こんなに売れて、私もビックリしていま〜す。
今回の本は脚色なしで、マンション経営しろうとであった私の本音と
日々の生活ををそのまま書きました。


しかし、紙面の都合上、書き切れなかったり、削ったりしたこともたくさんあり、
もっと、読者の皆さんにお伝えしたいことがたくさんあります。


ということで、第2弾をそろそろ書き始めないと考えています。
書く内容は、たくさんあり、実は第2弾ぐらいではすみません。
第10弾ぐらい必要なんです(笑)


ただ、本業も今、大変忙しく(楽しく)、土曜日も出勤しています。

また、空き室も埋まらないので(本のタイトルに負けてるよ〜)
少し勢いがありません。→愚痴でした。ごめんなさい。


皆さん、ご購入ありがとうございました!


大家さんはつらい(><) 満室までなが〜いですね

週末,2組の案内が入りました!


と喜びもつかの間,どちらももう少し広さがほしい
とのことで,ダメでした(><).


今回こそは!と期待していたのですが.
このまま指をくわえて待っていても仕方がないので,
さらなるリフォームを決断しました!
ちょっと気になっている床と天井,
さらに玄関をゴージャスな床に貼り替えてみようと思います.


今朝は,仕事前に物件の掃除です.行ってきま〜す.


大家さんはつらい(><) 満室までなが〜いですね

週末,2組の案内が入りました!


と喜びもつかの間,どちらももう少し広さがほしい
とのことで,ダメでした(><).


今回こそは!と期待していたのですが.
このまま指をくわえて待っていても仕方がないので,
さらなるリフォームを決断しました!
ちょっと気になっている床と天井,
さらに玄関をゴージャスな床に貼り替えてみようと思います.


今朝は,仕事前に物件の掃除です.行ってきま〜す.


入居者サービス

今朝,入居者様からカギが少し,調子が悪いとの連絡が入りました.
たぶん,油を差せば何とかなりそうなのですが,
          「これはチャンス!」
と考え,ピッキング防止の新しいカギに
付け替えることにしました.
2万円弱の出費です.


入居者さんはきっと喜んでくれると思います.
明日,カギ業者がカギを変えに行ってくれます.


      クレームこそ,チャンスに変える


ですよね.


「本業サラリーマン第2本業マンション満室経営(明日香出版)〜の本が明日香出版紀伊国屋書店売上ベスト3に入りました!

今日はうれしいニュースが2つあります.
1つ目は,私の書いた


「本業サラリーマン第2本業マンション満室しろうと経営
 〜年収2239万円私の方法」(明日香出版)


 



がなんと!!! 明日香出版相談役の石野さんのブログによると
明日香出版さんの紀伊国屋書店売上の
ベスト3番目に入っているではありませんか?!?
実は,私はこれまで本名の仕事関係で3冊ほど本を出版しました.
すべての本は思った以上に売れて,出版社さんも大変喜んで
いただけたのですが,今回は大手の明日香出版さんからなので
その宣伝販売力には驚いています.


今回の本は,私の毎日の生活を(私の身元が分かるようなところは
フィクションを入れていますが)包み隠さず,そして,私と
同じような普通の年収のサラリーマンのお役に立てるような
ことをできるかぎり書いたつもりです.


当然,自分自身のお金儲けはあまり意識していません.
まったく,商売気抜きの本になっていると思います.
だから,この本の内容に共感されて買ってくださった
サラリーマンの方が多かったのではないかと自分では分析しています.


これで,ちょっと自信がわいてきました!
第2弾,できるだけ早く書きはじめたいと思います.
すでに構想はあって,もっとこれから大家さんとなるサラリーマンの
皆さんにお伝えしたいことがあるので,頑張ります.


もう1つうれしいことは,書籍のないように関する早速問い合わせが
あったことです.Aさんありがとうございました!お互いに
サラリーマンとしてのアパートマンション経営を頑張っていきましょう!


質問の内容はHPに会計ソフトのことが掲載されていませんが
ということでした.


すみませ〜ん.更新が遅れておりました.早速更新しましたので
読者の皆さんも見て下さいね.


今後も本当のサラリーマンの生活を送る私の視線から
有益な情報を発信していきたいと思っております.


マンション経営(本の出版も含む)における
私の方針は 『義理人情』
 私とかかわったすべての人が幸せになる
→その結果,私にも幸せが回ってくる
だと信じています.


まあ,義理人情を大事にしていると損をする
こともあると思いますが,だまされたり損をしたりしても
義理人情を大切にしていれば,それが自信や
根性につながると思うのです.


皆さんも,応援よろしくお願いします!


 


 


 


 


 


健康たたみ

健康たたみを知り合いの畳屋さんに見せてもらいました!


いや〜 普通のものに比べていろいろなデザインがあって,
しかも汚れに強い,色あせしない,ダニカビがわかない!


いいことずくめです.色なんかほんとうにさまざまで
洋風なものもあり,ちょっとおしゃれです.


最近は,洋室がはやっていますが,洋風の部屋にして,床は
洋風の色の健康畳にすると「ゴロ寝」ができて,
また,汚れも落ちやすいのでお掃除らくらく,
おしゃれでいいですよね〜


青空住宅の社長さんからの提案なんですけど,
2室以上部屋のある住宅は,1室はたたみの部屋を残した方が
いいのじゃないかと言われていました.
若い女性のお客さんで,1室を健康畳の部屋で,
自分でたたみとそのヘリを選んでもらったら,
大喜びで,洋風な明るいヘリを選んでいたそうです.


「そうだ!! 」


パッと見は洋風がいいけど
ゆっくりしたいという入居者さんもおおいはず!
わたしもそうです.ということは,


『健康畳の洋室』


暮らしやすいな〜 と思うのです.
次に空室が出たら,そんなリフォームをしてみます.


まさにお客さんの目線でということですよね.


健康畳の相談は 青空住宅さんへ


 


小学生が教師に暴力を振るうなんて!

今朝新聞を見ていると「小学生が教師に暴力をふるう」
という記事が載っていました.


私の最近の子供の教育に対して考えていることは,
・少子化で,子どもを甘やかしすぎではないか
ということです.


家庭でも,学校でも,塾でも子どもを王子様やお姫様
のように扱っていて,「子どもが楽しいように」「子どもの興味があるように」
「子どもが喜ぶように」という雰囲気が目に付きます.
子どももそれを知っていてそういう扱いをしてもらって当たり前と考える
ようになっているのです.


小学生が教師に暴力をふるう大きな原因のひとつに
子どもの権利履き違えがあるのではないかと思っています.
そのため先生が子どもを叱れないのです.


私たちの子どもの頃は,学校の先生は大声で子どもを怒鳴ったり,
叩いたりして叱っていました.子どもも親もそれを受け入れていました.


子どもは発展途上にあり,世の中の分別など分かっているはずはありません.
(だから「子ども」なのです.そして「教育」しなければならないのです)
そこで,叩かれたり,怒鳴られたりすることである程度強制的に
悪いことややってはいけないこと学習するのではないでしょうか.


私も毎日,先生には叩かれていました.しかし,これは体罰とは違い
と思います.体罰は怪我をするような,そして,意味のない暴力をさしていて,
叱るため,教育するために叩くこととは違うと思うのです.


当然,叩かれたり,怒鳴られたりしたときは私も自覚がなく
反発する気持ちもありました.しかし,先生が怖いから
悪いことはしないようにしてきたのです.それが,習慣となり
悪いことをしないのが当たり前となり,今日に至るのです.
そして,大人になった今,リスクを犯しても叩いてくれていた
先生に感謝しています.


もちろん,先生も人間なので,少しの間違いもあります.
叩かれるほどの悪いことをしていないのに叩かれることも
ありました.しかし,このような理不尽なことは,
大人になり,世の中に出るといっぱいあるのです.
そして,理不尽なことも我慢する集団生活を
学校で経験しているのです.


また,悪いことをして,叩かれたり,少し理不尽なことがあっても
次の日になれば,皆がケロッとして許してくれるのが
学校であり,教育ではないのでしょうか.


このままでは,「叱る」という「羽をもがれた教師には」どうすることも
できなくて,そうなると警察による補導まで発展していると
記事には書かれていました.


大変残念に思います.


私の考えるよい学校は
教師が堂々と子どもを叱り,時には怒鳴り,時には叩く(決して体罰ではありません).
そして,子どもたちは誤ったことをしても,先生に叱られたら,それを引きずらず,
次の日は明るく登校する.我慢することを勉強しながら
叱られる,叩かれるけれど外の世界からは先生が守ってくれる.
保護者も先生の味方をする.


と勝手に思っています.



高校野球がいい例ではないでしょうか.
きっと現場では,だらだら練習していたら少しぐらい鉄拳制裁があると
私は勝手に思っています.しかし,子どもたちも先生がそうするのは
自分たちのためだと理解している.厳しい練習に我慢して耐えて,努力することで
結果が出る.そして,あの涙ではないでしょうか.さらにこういった部活動の成功体験が
他のことでも「辛抱して頑張ろう」「努力しよう」と思うようになり,また,良い結果を出す
という良い循環になると思います.


あ〜今日は真面目に勝手なことを書いてしまいました.
ということで仕事と勉強をしなければ・・・


私も忍耐と努力を忘れないようにします. 


 


 


不動産屋さん回りをしました!

昨日の仕事帰りに,空室の2室が1ヶ月(リフォーム後は2週間)空いていて,この10日間
ぐらい,案内の電話がないので,不動産業者さんにあいさつ回りをしてきました!


やはり,2室同じマンションが空いているのは精神衛生上,良くないですね〜
いつも,頭の中にそのことが引っかかっています.


ということで,考えても仕方ないので,お願い回りをしまして,
業者さんが悪いと思われたり,案内したお客さんが,
ここを替えて欲しいとかあったら,できる限り希望に添えるように
頑張ることを伝えました!


3連休で1室でも埋まると言いのですが・・・


ところで,ドラマ「結婚できない男」を昨夜見ました〜.
阿部寛はおもしろいですね〜.
来週は,最終回,どういう結末か楽しみです.


30代や40代で独身というのは,生活にも余裕ができ,
仕事も楽しくて,あーなってしまうのかなって
思いますね.私も,仕事が終わっても,不動産回りや,本業を
を家にもって帰ったりして,結局プライベートは後回し又は
面倒なのでなしなんです.


サラリーマンこそ区分所有を(by 青空住宅さん)

昨日は私の本の宣伝で,青空住宅の社長さんの


「サラリーマンこそ区分所有マンションを」


というお話が途切れてしまいました.すみませ〜ん.


まず,1棟買いと区分所有のメリット・デメリットを並べてみます.
1棟買い メリット・・・担保評価が高いので融資が受けやすい.
             外装など自分の自由にできる.
             土地がある
      デメリット・・・管理など自分でやらなければならない.
              大規模修繕に費用がかかる


区分所有 メリット・・・管理は管理費を払っているので管理組合や
             管理人がやってくれる.
              修繕積立金を払っているので大規模修繕などは
             管理組合がやってくれる.
              →つまり,「手間いらず!」なのです.
      デメリット・・・管理費と修繕積立金が合計毎月1.5万〜2万必要.
              融資を受けにくい.土地は共有である.


このように考えると,どちらも一長一短ですね.
ただ,リスクを取らないサラリーマンでしたら,3割ぐらい購入頭金を
入れるとすると銀行は融資してくれるでしょうし,修繕積立金は
結局修繕に使うので,区分所有であろうが1棟であろうが必要となるものなのです.
また,管理費を支払っていると管理人が入居者に対応してくれるので,
まさに,ほったらかしでもほぼ大丈夫なのが区分所有マンションなのです.


ということで,区分所有こそサラリーマンのもってこいと言うことです.


(今回のお話は 青空住宅の社長さんのお話に少し私の意見を補足しています)


 


 


サラリーマンのためのマンション経営の本をいよいよ発売しました!

お待たせしました.
とうとう発売となりました!


「本業サラリーマン 第2本業マンション満室しろうと経営
 〜39才年収2329万円私の方法」(明日香出版)


です.


本当にごく普通の年収のサラリーマンの私の体験と
日々の生活を書いています.読者の皆さんでも
リスクを抑えながらマンション経営が可能であると
提案しました.


この本を読んでいただくと,
「サラリーマンなら誰でもできるんだ」
と思っていただけると思います.
私の自信作です.


この後に,金持ち父さんシリーズや,大山勇司さん,浦田健さんのシリーズ
を読むといっそうやる気が出ますよ.


これが売れると第2弾,第3段の企画も考えています.
サラリーマンの目線で,リスクを抑えながらできると言うことを
徹底した本を企画しています.



 


なるほど!サラリーマンこそはじめは区分所有マンション1戸から!!

昨日仕事帰りに,いつもいろいろと相談にのっていただいている神戸市須磨区にある


青空住宅」さん


に久しぶりに遊びに行ってきました!!


毎日とても忙しいとのことです.「いつも商売繁盛でいいですね〜」というと
奥様が「勝手に忙しくしているんです.いつもお客さんのために全力投球してしまうので
一人ひとりのお客さんにかける時間が大変なが〜いのです.」
とのことです.あっそうか!一人ひとりのお客さんを大切にしすぎてなかなか仕事が進まない
のですね〜.でも,これが青空住宅さんの信用と実績なのか〜.と感心してしまいました.


街にはいろいろな不動産屋さんがあります.きれいで洗練された大手の不動産屋さん,青空住宅さんのような親身になって一生懸命お世話してくださる不動産屋さんなどです.


どのタイプの不動産屋さんがいいかはやはりご自身の好みでしょうね〜.大手の不動産屋さんは
やはり情報力があり,物件もたくさん抱えていて,信頼もありますが,営業はノルマに追われてどうしても機械的になりがちです.小さな不動産屋さんは親身になってもらえる可能性が高いのですが物件量がどうしても少なくなるというデメリットもあります.一長一短ですよね.


ところで,私の気に入っている青空住宅さんはというと,
はっきりいって小さいです.しかしながら情報力はすごいです!
というのは,社長さんは業界でいち早くパソコンでの情報収集を手がけていたのです!
業者さんの研修用のマニュアルでも紹介されているぐらいです.私の印象では,
半分社長さんの趣味の世界も入っているような気がしますが(笑)


このように一人ひとりのお客さんに全力投球する青空住宅さんですから
親子2代に渡ってのお客さんも多いそうです.
こんな不動産屋さんと知り合えたらお客さんも得ですよね.


今日は,青空住宅さんの宣伝のようになってしまいましたが
事実なのです.私は青空さんの回し者ではないですよ〜


読者の皆さんも近隣で自分の好みに会った気の合う不動産屋さんを探してみては
いかがでしょうか.


次回は,青空住宅の社長さんから聞いたサラリーマンのマンション投資テクニックを
お話します.


普通のサラリーマンのマンション1戸経営

昨日,公務員の友人と久しぶりに会い,食事をしました!


私の不動産経営のことは以前からお話していたのですが,
どうやら彼も少し興味を持っているみたいです.


ただし,奥さんも子供もいるので,やはりリスクが怖いようです.
だから,マンション1戸をキャッシュで購入し(うらやまし〜),
それを貸そうかな〜.といっていました.


以前の私でしたら,同じように考えてしまっているでしょう.
銀行に支払う利息がもったいないということです.


ところが,キャッシュで購入することには実は落とし穴があるのです.
キャッシュで購入すると不動産の経年による価値の下落をすべて
かぶってしまうのです.つまり,1000万円で購入しても,
売却するときは古くなるので売値が800万円になったとしたら,
200万円の損失なのです.


ここに大きな落とし穴があるのです.


ところが,銀行ローンで購入すると,自分のお金はほとんど入れていません.
だから,1000万円の物件が800万円に下がっても,自分のお金は
目減りしないのです.800万円から,ローン残債をひいた全額が
自分のものになるのです.


詳しくは週末発売予定の拙著
「本業サラリーマン第2本業マンション満室しろうと経営
 〜39才年収2329万円の私の方法」(明日香出版)
をご覧下さい.


でも,なかなかこんなに割り切って考えられませんよね.
実は,私も一戸めは全額キャッシュで購入しています.


ということで,サラリーマンにとってはやはり,マンション経営は
怖いものなのですね.


そこで,今後は,こんな小心者の(私も以前はそうでした)サラリーマン
のためのマンションを1棟購入するのではなく,区分所有を1戸,
2戸と少しずつリスクはほとんどないような経営を提案していきたいと思います.


また,HP期待していてくださいね〜


億万長者になれる本を買いました!

今日仕事帰りにブックオフに立ち寄ったら,以前から欲しかった
「ロバート・アレンの実践億万長者入門」
が105円コーナーで売られていました!ちょっと高かったので??
これまで立ち読みで済ませてきたのですが,
やはり欲しかった!ということで早速購入し,
じっくり読んでいます.「金持ち父さん〜」と同じ内容ですが,
より具体的です.


今日は何もせずこの本を読みます.
明日は早起きして,仕事に行く前にこの前買ったハイツの雑草と雑木を
処分しに行きま〜す.


あと,ドラマ「結婚できない男」も見ないと.
今日は楽しみが多いです.



サラリーマン大家さんの週末

あ〜.土日は忙しかったです.疲れました〜
サラリーマン大家さんの週末は多忙です.


といいながら遊びもありでした.


土曜日
午前中は趣味のテニスをして,そのあと職場に行き,
ちょっと残っていた仕事をしました.
夕方,マンション購入の契約をして,
夜は,介護関係の資格の勉強会に参加しました.


日曜日
午前中は物件の掃除をしました.
6月に購入したハイツの雑木,雑草を切ってきました
先週も週末やっていたのですが,ようやくすっきりした感じです.
これで少しは入居者様に喜んでもらえれば・・・(大家さん頑張っていま〜す)
自己満足でしょうか.
午後はテニスで遊び疲れました〜

ということで,ほとんど遊び疲れです.


空室の入居はまだ決まりませ〜ん(**)
こればっかりは業者さんだのみですね.
業者さん,よろしくお願いしま〜す.


本業も頑張りました!疲れたからといって本業をサボってはいけません.
本日も全力投球の中山清一でした.




区分所有マンション契約!(格安物件ゲット)

先日,買付け申し込みをおこなった区分所有マンションが希望価格で,購入できることになりました!  きっと相場より200万円から300万円は安いと思います.


以前もそのマンションの一室を激安価格で購入したのですが(今もその仲介していただいた不動産屋さんにお会いすると,「中山さんの購入価格はいまでも最低事例ですよと言われます),
なんと,今回はその価格をさらに大幅更新です.


明日,仲介業者さんの事務所で契約します.もちろんローン特約付です.
ローン審査がうまく通ればいいのですが・・・これだけが心配です.


ところで,今回,買付申し込みの金額はダメもとで大変激安価格にしました.
というのは,先日,一棟のハイツを購入したばかりで,ちょっと厳しい状況なのです.
そんなに買う気マンマンではありませんでした.いつもなら
「絶対欲しい!」と思ってしまうところですが,今回はどっちでも良かったのです.
それで,ダメもと価格にしたのです.


しかし,不思議なものですね〜.買う気がないと「激安価格でゲットできる」のです.
実は,これは不動産に限らず,物を買うときには当たり前のことですが,
ついつい「欲しい!」と思ってしまい,冷静に考えられなくなるのですよね.

また,勉強になりました!それではまた


 


 




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